فاکتور 1400 ساخت مسکن
آیا در سال 1400 حباب بازار مسکن شکسته می‌شود؟
قیمت تمام شده مسکن جدیدترین متهم ایجاد نوسانات شدید در بازار مسکن است. این کشف تازه کارشناسانی است که تمام راهکارهای ایشان برای تخلیه حباب مسکن در چند سال اخیر بی‌نتیجه بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد در کنار ریسک غیر اقتصادی و انتظارات تورمی، قیمت تمام شده مسکن نیز نقش مهمی در نوسانات بازار مسکن دارد. به عبارت دیگر قیمت زمین و هزینه ساخت بنا که در مجموع "قیمت تمام شده مسکن" را شکل می‌دهند مهمترین عامل افزایش بی‌سابقه قیمت آپارتمان در سالهای اخیر بوده است. در شرایط فعلی برخی در بازار مسکن ادعا می‌کنند هم‌تراز شدن قیمت تمام شده با قیمت فروش مسکن مانع اصلی در برابر ریزش قیمت‌ها در بازار است. ما برای بررسی صحت این ادعا به جمع‌آوری اطلاعات از بازار مسکن تهران پرداختیم.
فاکتور 1400 برای ساخت مسکن
ما به سراغ فاکتورهای هزینه ساخت و ساز در سال 1400 رفتیم تا صحت این ادعا را بررسی کنیم. یک بررسی میدانی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد علیرغم افزایش 70 تا 100 درصدی هزینه ساخت و ساز هنوز قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش آن اختلاف 20 تا 40 درصدی دارد. بنابراین با رد ادعای فوق باید گفت قیمت تمام شده مسکن هم‌تراز با قیمت فروش نیست و بنابراین در صورت کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های اقتصادی می‌توان مقاومت بازار برای تخلیه حباب قیمت مسکن را از بین برد.
در جدول زیر آخرین تغییرات قیمت تمام شده ملک در هر منطقه و متوسط قیمت فروش آپارتمان نوساز در آن منطقه را محاسبه کردیم. که به تبع آن تفاوت قیمت تمام شده با قیمت فروش که در حقیقت حاشیه سود فعالان در حوزه ساخت مسکن به شمار می‌رود نیز مشخص است. برای دقت بیشتر، متوسط قیمت هر متر مربع زمین یا همان خانه کلنگی را نیز از جدیدترین فایل‌های موجود در بنگاه‌های املاک استخراج کردیم. آنچه با عنوان فاکتور 1400 ارائه شده است مجموع هزینه خرید زمین و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه مصالح و دستمزدها در بازار است. از این اطلاعات می‌توان برای پیش‌بینی شرایط بازار و احتمال تخلیه حباب بازار مسکن استفاده نمود.
|
نرخ‌ها در بازار بالادست مسکن
(هزینه ساخت و قیمت تمام شده آپارتمان در تهران بر اساس فایل‌های فروش)
|
|
مؤلفه
|
شرح مؤلفه(حدود قیمت‌ها به تومان)
|
|
هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی
|
- نیمه اول 98: 3 میلیون و 800 هزار
- پاییز 98: 4 میلیون و 800 هزار
- تابستان 99: 5 میلیون و 500 هزار
- آخر پاییز 99: 7 میلیون و 500 هزار
- ابتدای 1400: 8 تا 10 میلیون
|
|
قیمت هر متر مربع زمین مسکونی در ابتدای 1400
|
- جنوب تهران: 30 تا 40 میلیون
- غرب تهران: 70 تا 85 میلیون
- شرق تهران: اندکی کمتر از غرب
- شمال غرب تهران: 90 تا 120 میلیون
- شمال لوکس تهران: 100 تا 150 میلیون
- شمال فوق لوکس تهران: 150 تا 200 میلیون
|
|
سهم زمین در قیمت تمام شده هر متر مربع آپارتمان
|
- جنوب تهران: 19 میلیون
- غرب تهران: 34 میلیون
- شرق تهران: کمتر از 34 میلیون
- شمال تهران: 50 میلیون
|
|
هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی به روایت منابع مختلف
|
- بساز و بفروش‌های تهران: 8 تا 10 میلیون تومان
- دولت در زمستان 99 و تنها بر اساس هزینه مصالح و حقوق کارگران: 4 میلیون و 800 هزار
- بانکها بر اساس سقف جدید وام ساخت مسکن: بیشتر از 5 میلیون و 500 هزار(بدون هزینه فونداسیون)
|
هم اکنون در بازار مسکن با دو دیدگاه مختلف روبرو هستیم. از یک سو اغلب کارشناسان بر این باورند که حذف ریسک‌های غیر اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی به زودی سد مقاومت قیمت در بازار مسکن را شکسته و قیمت‌ها روند کاهشی خواهند داشت. از سوی دیگر فعالان عرصه ساخت و ساز معتقدند که با وجود افزایش قیمت تمام شده مسکن که خود ناشی از جهش قیمت زمین و مصالح است حتی کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی نمی‌تواند سبب کاهش قیمت در بازار مسکن شود.
دیدگاه فعالان عرصه ساخت و ساز
در واقع این افراد معتقدند روند قیمت زمین و مصالح همچنان روندی افزایشی است بنابراین هرگز سد بالادستی قیمت مسکن شکسته نمی‌شود. برخی از آنها احتمالاً معتقدند افزایش قیمت مسکن حاصل افزایش قیمت تمام شده است و حباب قیمتی وجود ندارد. حتی اگر فرض کنیم حبابی هم وجود داشته باشد تا زمانی که قیمت تمام شده مسکن افزایش دارد انتظار برای تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت یا ثبات قیمت در بازار مسکن، انتظاری بیهوده است.
البته ما طی بررسی‌هایی که انجام دادیم به این نتیجه رسیدیم که این گروه با نادیده گرفتن دو عامل مهم بر شکست‌ناپذیر بودن سد قیمت مسکن تأکید می‌کنند. اولین عامل وجود تفاوت میان قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن است. تا زمانی که این تفاوت وجود دارد حباب قیمت نیز در بازار وجود دارد. اگر قیمت تمام شده و قیمت فروش تفاوت چندانی نداشتند ادعای آنان مبنی بر عدم کاهش قیمت در بازار مسکن قابل پذیرش بود.
عوامل مؤثر در افزایش قیمت مسکن
عامل دومی که در این زمینه نقش بسیار مهمی دارد تبعیت بازار مسکن از روند نزولی ریسک‌های غیر اقتصادی و انتظارات تورمی است. به همان دلیل که افزایش ریسک‌های غیر اقتصادی و انتظارات تورمی موجب جهش قیمت در بازار مسکن شد کاهش آنها نیز می‌تواند موجب کاهش و ثبات قیمت در بازار مسکن شود. این تأثیرگذاری به حدی زیاد است که می‌توان امیدوار بود با کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و انتظارات تورمی، تورم در هزینه‌های ساخت و ساز نیز کاهش یافته در نتیجه با کاهش قیمت تمام شده مسکن، حباب بازار مسکن نیز تخلیه شود. با در نظر گرفتن موارد فوق به این نتیجه می‌رسیم که تخلیه حباب بازار مسکن غیرممکن نیست و کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و انتظارات تورمی می‌تواند در بهبود شرایط بسیار مؤثر باشد.
هزینه‌های ساخت مسکن
البته نباید فراموش کنیم یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن افزایش قیمت زمین در کشور است. در چند دهه اخیر کلان شهرهایی مانند تهران با کمبود زمین مواجه شده و به همین خاطر قیمت‌ها در بازار زمین و ملک کلنگی افزایش بی‌سابقه‌ای داشته است. در این مسئله از یک سو افزایش انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه‌ای موجب ایجاد تورم در بازار زمین و املاک کلنگی شد. از سوی دیگر کمبود زمین برای ساخت و ساز این افزایش قیمت را تشدید کرد. به همین خاطر حتی اگر روند نزولی انتظارات تورمی محقق شود به دلیل کمبود زمین برای ساخت و ساز نمی‌توان انتظار داشت قیمت تمام شده مسکن کاهش قابل توجهی داشته باشد. در واقع تا زمانی که مشکل کمبود زمین حل نشده باشد کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و انتظارات تورمی نهایتاً می‌توانند روند صعودی قیمت تمام شده مسکن را متوقف کرده و در بازار مسکن ثبات ایجاد نمایند. به عبارت دیگر کافی است تخلیه حباب قیمت مسکن در بازار آغاز شود تا افزایش قیمت زمین و هزینه ساخت و ساز متوقف شده و بازار به سمت ثبات و تورم صفر نزدیک شود.
تفاوت آشکار میان قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن
ما در ادامه با مراجعه به منابع معتبر، هزینه ساخت مسکن در تهران و سایر مناطق کشور را مقایسه کردیم.
اولین منبعی که برای کسب اطلاعات انتخاب کردیم فعالان حوزه ساخت و ساز در شهر تهران هستند. این افراد قاعدتاً چون از نزدیک با این مسئله سر و کار دارند و هریک درگیر پروژه‌های ساختمانی خود هستند به خوبی از ریز قیمت‌ها و نوسانات آن آگاه هستند. برای اطلاع از آخرین تحولات و نوسانات بازار مسکن به سراغ این افراد رفتیم. آنطور که سازندگان فعال مسکن در تهران اعلام کردند میانگین هزینه ساخت هر مترمربع در تهران در حدود 8 تا 10 میلیون تومان است. که این مبلغ تنها مربوط به هزینه‌های ساخت و ساز بوده و برای محاسبه قیمت تمام شده مسکن باید هزینه زمین به آن افزوده شود. البته ممکن است این قیمت در برخی مناطق شمال شهر کمی افزایش داشته و در برخی مناطق جنوب شهر ممکن اندکی کاهش داشته باشد. این افراد اظهار داشتند که هزینه ساخت مسکن در تهران در مقایسه با سال گذشته جهشی دو برابری داشته است.
مزایای طرح پروژه ملی مسکن
دومین منبعی که برای برآورد هزینه ساخت مسکن در تهران به آن رجوع کردیم اطلاعات مربوط به پروژه ملّی مسکن است. پروژه ملّی مسکن طرحی است که از جانب دولت برای کمک به اقشار ضعیف و متوسط جامعه طراحی شده و هم‌اکنون در حال اجرا می‌باشد. در اینگونه طرح‌های حمایتی، دولت عرضه زمین،تسهیلات و خدمات فنی را بر عهده داشته و هزینه ساخت آن بر عهده مردم قرار دارد. در حالی که در ابتدای شروع این طرح قرار بود هزینه ساخت هر متر مربع کمتر از 3 میلیون تومان باشد یکی از نهادهای مسئول در پروژه ملّی مسکن اخیراً میانگین هزینه ساخت هر مترمربع در این پروژه را حدود 4 میلیون و 800 هزار تومان اعلام کرده است. البته در شرایطی که هزینه ساخت مسکن از اعم از مصالح و دستمزد کارگران از تابستان سال 99 تا زمستان 99 حدود 80 درصد افزایش یافته و رقم اعلام شده مربوط به زمستان 99 می‌باشد. نکته قابل تأمل این است که از همان ابتدا اعلام شده بود مبنای قیمت‌گذاری واحدهای این پروژه بر اساس قیمت تمام شده صورت می‌گیرد که با این روند افزایشی قیمت‌ها احتمال دارد بسیاری از افراد توانایی پرداخت اقساط خود را نداشته و انصراف دهند.
سومین منبعی که برای برآورد هزینه ساخت مسکن در تهران در نظر گرفتیم مبلغ وام مسکن در سال جدید است. زیرا بانکها در محاسبه مبلغ وام ساخت مسکن، الگوی ساخت 75 تا 80 متر مربع به ازای هر واحد ساختمانی را در نظر می‌گیرند. بنابراین در تعیین مبلغ وام ساخت مسکن، آخرین تغییرات هزینه‌های ساخت و ساز به درستی لحاظ می‌گردد. مبلغ وام ساخت مسکن در تهران برای سال جدید 330 میلیون تومان اعلام شده است. بنابراین ظاهراً قیمتی که کارشناسان بانکها برای میانگین هزینه ساخت مسکن در تهران در نظر گرفته‌اند در حدود 5 میلیون و 500 هزار تومان است. نکته قابل تأمل در این زمینه این است که وام ساخت مسکن پس از اتمام فونداسیون پروژه به سازنده اختصاص می‌یابد. بنابراین قاعدتاً میانگین هزینه ساخت و ساز در تهران از رقم کارشناسی بانکها یعنی همان 5 میلیون و 500 هزار تومان بیشتر است.
مبلغ وام ساخت مسکن در سال جدید
گرچه نهادهای دولتی و بانکها مشخصاً باید اطلاعات دقیقی از شرایط بازار داشته باشند ولی تجربه نشان داده دقیق‌ترین اطلاعات به اصطلاح در کف بازار است. به همین خاطر از نظر ما اطلاعات فعالان حوزه ساخت و ساز به دلیل ارتباط مستمر و روزانه آنها با هزینه‌های ساخت و ساز قابل اعتمادتر است. در نتیجه می‌توان گفت احتمالاً دقیق‌ترین رقم میانگین هزینه ساخت مسکن در تهران همان محدوده 8 تا 10 میلیون برای هر متر مربع است. اما همانطور که گفتیم برای محاسبه قیمت تمام شده مسکن باید هزینه ساخت مسکن با هزینه زمین جمع گردد. لذا برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قیمت زمین در تهران به سراغ فایل‌های موجود در بنگاه‌های املاک مراجعه کردیم. مشاهدات ما از تازه‌ترین فایل‌های خانه کلنگی و زمین قابل ساخت در تهران اطلاعات زیر را نشان می‌دهد:
- متوسط قیمت زمین در جنوب تهران به ازای هر متر مربع : 30 تا 40 میلیون تومان
- متوسط قیمت زمین در شمال غرب تهران به ازای هر متر مربع : 90 تا 120 میلیون تومان
- متوسط قیمت زمین در غرب تهران به ازای هر متر مربع : 70 تا 85 میلیون تومان
- متوسط قیمت زمین در شرق تهران به ازای هر متر مربع : 60 تا 75 میلیون تومان
- متوسط قیمت زمین در شمال تهران(مناطق لوکس تهران) به ازای هر متر مربع : 100 تا 150 میلیون تومان
- متوسط قیمت زمین در شمال تهران(مناطق فوق لوکس تهران) به ازای هر متر مربع : 150 تا 200 میلیون تومان
از اطلاعات فوق می‌توان اینطور نتیجه گرفت:
- سهم هر متر مربع زمین در قیمت تمام شده یک واحد نوساز در جنوب تهران: در حدود 19 میلیون تومان
- سهم هر متر مربع زمین در قیمت تمام شده یک واحد نوساز در غرب تهران: در حدود 34 میلیون تومان
- سهم هر متر مربع زمین در قیمت تمام شده یک واحد نوساز در شرق تهران: کمتر از 34 میلیون تومان
- سهم هر متر مربع زمین در قیمت تمام شده یک واحد نوساز در شمال تهران: در حدود 50 میلیون تومان
اطلاعات فوق وجود فاصله میان قیمت فروش مسکن و قیمت تمام شده مسکن را اثبات می‌نماید. بنابراین در صورت کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های اقتصادی این امکان وجود دارد که تخلیه حباب قیمت مسکن صورت گیرد.
هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن نوساز به ازای هر مترمربع در جنوب تهران حدود 22 میلیون، در غرب تهران حدود 48 میلیون تومان، در شرق تهران اندکی کمتر از 48 میلیون تومان و در شمال تهران در بازه 75 تا 85 میلیون تومان است. این قیمت‌ها حاصل شرایطی است که به گفته بساز و بفروش‌ها هزینه ساخت مسکن و هزینه زمین در تهران نسبت به سال گذشته حدود دو برابر افزایش قیمت داشته است.
آنچه مشخص است در شرایط فعلی تفاوت 25 تا 40 درصدی میان قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن در تهران وجود دارد که اگر زمینه تخلیه حباب قیمت فروش مسکن فراهم شود این روند کاهشی می‌تواند تا قیمت تمام شده مسکن نیز تداوم داشته باشد. بنابراین می‌توان اینطور نتیجه گرفت که ادعای بساز و بفروش‌ها مبنی بر عدم تأثیرگذاری کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و انتظارات تورمی صحیح نیست. در حقیقت هزینه ساخت مسکن، قیمت زمین، قیمت تمام شده و قیمت فروش زنجیره‌ای متوالی است که در آن صعود و سقوط همه اجزا به هم وابسته است. به عبارت دیگر اگر کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیر اقتصادی رخ دهد و تخلیه حباب قیمت مسکن آغاز شود در نهایت قیمت تمام شده مسکن نیز کاهش خواهد یافت.